La rentabilité brute : le chiffre qui vous ment
Ouvrez n'importe quelle annonce immobilière : "rentabilité 8%". Ce chiffre est calculé ainsi :
Rentabilité brute = Loyers annuels / Prix d'achat × 100
C'est la mesure la plus inutile qui soit. Elle ignore la moitié des paramètres réels.
Les 3 niveaux de rentabilité
Niveau 1 : Rentabilité brute
Loyers annuels / Coût total d'acquisition
La plupart des agents immobiliers s'arrêtent là.
Niveau 2 : Rentabilité nette de charges
(Loyers - Charges) / Coût total d'acquisition
On déduit toutes les charges annuelles réelles. C'est déjà plus honnête.
Niveau 3 : Rentabilité nette-nette (après impôt)
(Loyers - Charges - Impôts) / Coût total d'acquisition
C'est la seule mesure qui compte. Elle varie fortement selon votre régime fiscal et votre TMI.
Étape 1 : Calculer le coût total d'acquisition réel
Ne vous arrêtez pas au prix affiché. Le vrai coût inclut :
- Prix de vente FAI
- Frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2.5% dans le neuf)
- Frais d'agence si non inclus
- Travaux de rénovation
- Ameublement (si LMNP)
- Frais bancaires et de courtage
Exemple : Bien affiché à 200 000 € → Coût réel : 225 000 €
Étape 2 : Calculer les loyers réellement encaissés
Loyers bruts × (1 - taux de vacance)
Avec 5% de vacance : 800 €/mois × 12 × 0.95 = 9 120 €/an (et non 9 600 €)
Étape 3 : Identifier TOUTES les charges annuelles
Voici la liste complète :
| Charge | Exemple |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 200 €/an |
| Charges copropriété non récupérables | 600 €/an |
| Assurance PNO | 200 €/an |
| GLI (2.5% des loyers) | 228 €/an |
| Gestion locative (7%) | 638 €/an |
| Provision travaux (1% valeur) | 2 000 €/an |
| Rotation locataires (tous les 3 ans) | 800 €/an |
| Expert-comptable (LMNP) | 1 200 €/an |
| CFE | 400 €/an |
| **Total charges** | **7 266 €/an** |
Étape 4 : Calculer la rentabilité nette de charges
Revenus nets = 9 120 - 7 266 = 1 854 €/an
Rentabilité nette = 1 854 / 225 000 = 0.82% ← bien loin des "8% bruts"
C'est pourquoi la rentabilité nette intègre aussi le coût du crédit.
Étape 5 : Intégrer la fiscalité
Selon le régime (TMI 30%, nu réel) :
- Revenu imposable ≈ 0 € (charges > loyers)
- Impôt ≈ 0 €
En micro-foncier :
- Revenu imposable = 9 120 × 70% = 6 384 €
- Impôt = 6 384 × 47.2% = 3 013 €/an
Cashflow net-net :
- Loyers : 9 120 €
- Charges : -7 266 €
- Crédit : -9 000 €
- Impôts (nu réel) : 0 €
- **= -7 146 €/an (effet de levier du crédit)**
Le cashflow vs la rentabilité
Un cashflow négatif ne signifie pas forcément un mauvais investissement. Le crédit rembourse du capital — c'est de l'épargne forcée. La vraie question est : votre cash investi (apport) est-il rémunéré correctement ?
TRI = la mesure ultime
Le Taux de Rendement Interne intègre tout : cashflows, capital remboursé, plus-value à la revente. C'est la mesure professionnelle.
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