Introduction : une décision structurante pour votre investissement
Le choix entre location nue et location meublée n'est pas qu'une question de fiscalité. Il impacte votre loyer, votre type de locataire, votre gestion quotidienne, et votre horizon de sortie. Voici la comparaison complète pour faire le bon choix.
Les différences fondamentales
Définitions légales
Location nue (vide) : Le logement est loué sans mobilier. Le locataire apporte ses propres meubles. Le bail est régi par la loi de 1989.
Location meublée : Le logement est équipé selon une liste légale (décret du 31 juillet 2015). Le bail relève du Code de la Construction et de l'Habitation.
Durée des baux
| Type | Bail classique | Bail étudiant | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Location nue | 3 ans | — | — |
| Location meublée | 1 an | 9 mois | 1 à 10 mois |
Le meublé offre donc une flexibilité bien supérieure au nu pour récupérer votre bien ou vous adapter au marché.
Comparaison fiscale : l'avantage meublé
C'est souvent le point le plus décisif.
Location nue : les revenus fonciers
- **Micro-foncier** (< 15 000 €/an) : abattement 30%, pas de comptabilité
- **Réel foncier** : déduction des charges réelles, mais **pas d'amortissement**
- Les déficits fonciers s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an
Location meublée LMNP : les BIC
- **Micro-BIC** (< 77 700 €/an) : abattement **50%** (vs 30% en nu)
- **LMNP réel** : déduction charges + **amortissements** → souvent 0 € d'impôt
- Les déficits BIC ne s'imputent que sur les futurs revenus BIC meublés
Comparaison chiffrée (TMI 30%)
Appartement 180 000 €, loyer 800 €/mois, charges annuelles 3 000 €
| Régime | Revenu imposable | Impôt | Revenu net après impôt |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (30%) | 6 720 € | 3 172 € | 6 428 € |
| Nu réel | ~4 600 € | 2 171 € | 7 429 € |
| Micro-BIC (50%) | 4 800 € | 2 266 € | 7 334 € |
| LMNP réel (amortissements) | ~0 € | 0 € | 9 600 € |
Le LMNP réel génère 3 172 € d'impôt en moins par rapport au micro-foncier. Sur 10 ans : 31 720 € d'économie.
Comparaison loyer : le meublé loue plus cher
Un logement meublé se loue généralement 15 à 25% plus cher qu'un logement nu équivalent, selon la ville et le type de bien.
| Ville | T2 nu | T2 meublé | Prime meublé |
|---|---|---|---|
| Paris | 1 100 € | 1 350 € | +23% |
| Lyon | 700 € | 850 € | +21% |
| Bordeaux | 650 € | 780 € | +20% |
| Rennes | 600 € | 720 € | +20% |
| Ville moyenne | 450 € | 530 € | +18% |
Mais attention : Le meublé implique un coût initial d'ameublement (5 000 à 10 000 € pour un T2) et des frais de remplacement réguliers.
Comparaison gestion : plus de travail en meublé
Rotation des locataires
La rotation est plus fréquente en meublé, car les locataires (étudiants, jeunes actifs, expatriés) restent moins longtemps.
| Type | Durée moyenne d'occupation | Rotations/an pour 1 bien |
|---|---|---|
| Nu | 3-5 ans | 0,2-0,3 |
| Meublé (bail 1 an) | 1-2 ans | 0,5-1 |
| Meublé (court séjour) | Semaines | 10-50 |
L'inventaire : contrainte principale du meublé
Chaque entrée et sortie en meublé nécessite un inventaire contradictoire détaillé. C'est chronophage mais indispensable pour retenir une partie du dépôt de garantie en cas de dégradation.
Le dépôt de garantie
- Location nue : 1 mois de loyer
- Location meublée : 2 mois de loyer
Le dépôt plus élevé compense partiellement le risque de dégradation du mobilier.
Quel profil de locataire ?
En location nue
- Familles, couples stables
- Personnes en CDI cherchant une installation durable
- Bail long = stabilité des revenus mais moins de flexibilité
En location meublée
- Étudiants (bail 9 mois)
- Jeunes actifs en mobilité
- Expatriés et travailleurs en mission
- Touristes (Airbnb, saisonnier)
Le meublé attire des profils en mobilité. Plus de rotation, mais aussi plus de demande dans les villes étudiantes et les bassins d'emploi.
Dans quel cas choisir la location nue ?
- Vous achetez une grande surface (T4, T5) adaptée aux familles
- Vous êtes en zone rurale ou peu touristique (peu de demande meublée)
- Vous avez une TMI faible (11%) : l'avantage fiscal du meublé est moins marqué
- Vous ne voulez pas gérer le mobilier et les rotations fréquentes
- Vous êtes déjà à la limite des 23 000 € de recettes LMNP
Dans quel cas choisir la location meublée ?
- Vous achetez un studio, T1 ou T2 en ville ou ville étudiante
- Votre TMI est à 30% ou plus (fort avantage fiscal LMNP)
- Vous visez une durée de détention longue (les amortissements jouent pleinement)
- Le marché local supporte une prime de loyer meublé
- Vous cherchez à maximiser votre rentabilité nette-nette
Le cas particulier de la location saisonnière
La location saisonnière (Airbnb, Abritel) relève aussi du meublé, avec un régime fiscal spécifique :
- Abattement micro-BIC de **71%** pour les meublés de tourisme classés (vs 50% pour le meublé classique)
- Plafond : 188 700 € pour les classés, 77 700 € pour les non classés
- Revenus potentiellement 2 à 4 fois plus élevés qu'une location classique
Mais la gestion est bien plus intensive et les villes resserrent les autorisations.
Conclusion : meublé gagne souvent, mais pas toujours
Pour un studio ou T2 en ville, le meublé LMNP réel est presque toujours plus rentable fiscalement. Pour une grande surface en zone peu tendue, le nu peut être préférable en termes de gestion.
Avant de décider, simulez les deux options avec vos chiffres réels.
[Comparer nu vs meublé pour mon bien →](/simulateur)