Deux approches fiscales radicalement différentes
La SCI à l'IS et le LMNP réel sont les deux régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement locatif. Pourtant, ils s'adressent à des profils très différents.
La SCI à l'IS : la structure "entreprise"
Une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'Impôt sur les Sociétés traite votre bien comme un actif d'entreprise.
Taux d'IS 2024 :
- 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices
- 25% au-delà
Ce que vous pouvez déduire :
- Toutes les charges réelles
- Intérêts d'emprunt
- **Amortissements comptables** (structure + mobilier)
- Votre rémunération si vous gérez la SCI (charges sociales déductibles)
Exemple : SCI avec 15 000 €/an de loyers, 8 000 € de charges et amortissements
- Bénéfice imposable : 7 000 €
- IS à 15% : 1 050 €
- **Taux effectif : 7%** vs 47.2% en micro-foncier (TMI 30%)
Le LMNP réel : la puissance des amortissements sans structure
Le LMNP réel en nom propre permet également de déduire les amortissements, sans créer de société.
Ce que vous pouvez déduire (identique à la SCI IS) :
- Toutes les charges réelles
- Intérêts d'emprunt
- Amortissements (structure 85% sur 50 ans, mobilier sur 5-10 ans)
Différence clé : Le déficit BIC généré peut s'imputer uniquement sur vos futurs revenus BIC (meublés). Il ne compense pas vos autres revenus.
Comparaison directe
| Critère | LMNP réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Création de structure | Non | Oui (frais 1 500-3 000 €) |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète (expert obligatoire) |
| Coût annuel expert | 1 200-1 800 € | 1 800-3 000 € |
| Amortissements | ✓ | ✓ |
| Déficit imputable | Sur BIC meublés | Sur résultat IS |
| Transmission | Complexe | Plus souple (démembrement) |
| Revente | Plus-value particuliers (22% + PS) | Plus-value IS (taux plein) |
| Taux effectif à la distribution | IR | IS + flat tax 30% (PFU) |
La piège de la revente en SCI IS
C'est le talon d'Achille de la SCI IS : les plus-values à la revente sont taxées au taux IS (25%), sans abattement pour durée de détention.
Puis, si vous souhaitez récupérer l'argent personnellement, il faut distribuer des dividendes : flat tax de 30% (PFU) ou IR + 17.2% PS.
Total taxation à la revente : IS (25%) + PFU (30%) = taxation effective de l'ordre de 47% de la plus-value.
En LMNP / nom propre : exonération progressive des plus-values à partir de 22 ans de détention.
Quand la SCI IS est gagnante
Profils favorables à la SCI IS :
- Constitution d'un patrimoine transmissible (donation de parts)
- Cash-flows importants réinvestis en SCI (pas de distribution)
- Plusieurs investisseurs associés (famille, partenaires)
- TMI très élevée (41-45%) : l'IS à 15% est avantageux
- Stratégie "never sell" (on ne revend pas)
Quand le LMNP réel est gagnant
Profils favorables au LMNP réel :
- Investisseur solo
- Bien meublé (condition obligatoire)
- Revente envisagée à terme
- Simplicité de gestion souhaitée
- TMI modérée (11-30%)
Le cas des locations nues
Si vous louez nu (non meublé), la SCI IS est souvent plus intéressante que le foncier réel, car elle permet les amortissements (impossibles en nu pour les particuliers).
Simulation comparative
Pour votre situation personnelle, notre comparateur fiscal calcule simultanément l'impôt dans les 6 régimes : nu micro, nu réel, LMNP micro, LMNP réel, SCI IR et SCI IS.
[Comparer les régimes pour mon bien →](/simulateur)