Calculateur prix de négociation immobilier
Entrez votre loyer cible et votre rendement souhaité — obtenez le prix maximum à ne pas dépasser, frais de notaire inclus.
Loyer annuel : 9 000 €
Inclut : taxe foncière, copropriété, assurances, gestion...
Prix maximum à payer (frais inclus)
101 852 €
Pour atteindre 5% de rentabilité nette
Le prix demandé est trop élevé
Négociation nécessaire : -98 148 € (49.1% de réduction)
💡 Proposez 98 796 € pour garder une marge de négociation
Prix max selon l'objectif de rendement
| Rendement cible | Prix max FAI | Négociation vs 200 000 € |
|---|---|---|
| 4% | 127 315 € | -72 685 € |
| 5% ★ | 101 852 € | -98 148 € |
| 6% | 84 877 € | -115 123 € |
| 7% | 72 751 € | -127 249 € |
| 8% | 63 657 € | -136 343 € |
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Simulation complète →Comment calculer le prix de négociation ?
La formule du prix maximum
Le prix de négociation (ou prix maximum à payer) se calcule en partant du rendement locatif souhaité. L'objectif est de déterminer le prix d'achat maximum qui permet d'atteindre ce rendement avec les revenus locatifs nets attendus.
Formule :
Prix max = (Loyers annuels − Charges) ÷ Rendement cible ÷ (1 + taux notaire)
Exemple concret : T2 à Nantes
Calcul : 5 800 / 0,05 / 1,08 = 107 407 €
Quelles charges intégrer dans le calcul ?
Les charges annuelles à déduire des loyers bruts sont souvent sous-estimées. Voici les principaux postes à prendre en compte :
Taxe foncière
1 000 - 5 000 €/an
Charges de copropriété
800 - 3 000 €/an
Assurance PNO
150 - 300 €/an
GLI (loyers impayés)
2-3% des loyers
Gestion locative
7-10% des loyers
Provision travaux
0,5-1% du bien/an
Vacance locative
5% des loyers
Expert-comptable (LMNP)
1 200 - 2 000 €/an
Rendement cible selon le type de marché
| Marché | Exemples de villes | Rendement net typique |
|---|---|---|
| Grandes métropoles tendues | Paris, Lyon, Bordeaux | 2 - 3,5% |
| Métropoles régionales | Nantes, Rennes, Strasbourg | 3,5 - 5% |
| Villes moyennes | Angers, Le Mans, Clermont | 5 - 7% |
| Petites villes / campagne | Saint-Étienne, Mulhouse | 7 - 10%+ |
Aller plus loin : le simulateur complet
Le calculateur de prix de négociation vous donne le prix maximum brut. Pour une analyse complète incluant le cashflow mensuel, la fiscalité, le TRI sur 10 et 20 ans, et le tableau d'amortissement du crédit, utilisez notre simulateur complet.
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Questions fréquentes
Comment calculer le prix maximum à payer pour un bien locatif ?
La formule est : Prix max = (Loyers annuels - Charges annuelles) / Rendement cible × 1/(1 + taux de notaire). Par exemple, pour un loyer de 800 €/mois, des charges de 3 000 €/an et un rendement cible de 5%, le prix max est de (9 600 - 3 000) / 0.05 / 1.08 = 122 222 €.
Quel rendement locatif viser en 2025 ?
Un rendement net de 5% est considéré comme correct, 6-7% comme bon et au-delà de 8% comme excellent. En grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux), la rentabilité nette dépasse rarement 3-4%. Les meilleures rentabilités se trouvent dans les villes moyennes (Saint-Étienne, Mulhouse, Perpignan) avec 8-12% brut.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net pour négocier ?
Le rendement brut = loyers / prix d'achat. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, travaux). Les charges représentent généralement 30 à 50% des loyers bruts. Pour négocier correctement, utilisez toujours le rendement net.
Peut-on vraiment négocier le prix d'un bien immobilier ?
Oui, et même fortement. En 2024-2025, avec la remontée des taux, les marges de négociation ont augmenté à 5-8% en moyenne. Sur les biens nécessitant des travaux, les négociations de 10-15% sont courantes. Notre calculateur vous donne un argument objectif basé sur les chiffres réels.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le calcul du prix de négociation ?
Oui, notre calculateur intègre les frais de notaire dans le coût total d'acquisition. Le prix maximum affiché est le prix FAI (Frais d'Agence Inclus) que vous pouvez proposer, sachant que les frais de notaire s'ajouteront sur le prix net vendeur.